Do wyodrębnienia własności lokali (nie "lokalu" jak stanowi art. 11 ust. 1 u.w.l.) na podstawie orzeczenia sądu stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy, jednak z wyłączeniem przepisów o sukcesywnym ustanawianiu odrębnej własności lokali. Sąd może, a więc nie musi, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, nie może ustanowić zarządu w trybie art. 20 ust. 1 u.w.l., ani też ustanowić zarządcy przymusowego (art. 26 u.w.l.).

Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 15 czerwca 2012 r., II CSK 582/11, LEX nr 1217207.
Z art. 211 k.c., 212 k.c. i nast. oraz z art. 623 k.p.c. wynika, że podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę. Oznacza to, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje na podstawie orzeczenia, sąd powinien brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia z niepodzielności, chyba że nie są nim zainteresowani sami współwłaściciele.
Sąd Najwyższy podkreślił ponadto, że podział budynku nie może przybrać takiej postaci, że poszczególne jego elementy (pomieszczenia) ulegną rozczłonowaniu i staną się własnością dotychczasowych współwłaścicieli, niektóre z nich nadal pozostaną we współwłasności i współwłasnością pozostanie także grunt, a nadto ustanowiona zostanie odrębna własność jednego z wielu lokali w takim budynku. Orzeczenie sądowe znoszące współwłasność nieruchomości, mimo że ma charakter konstytutywny, nie powołuje do życia odrębnej własności lokalu. Do jej powstania nie wystarczy bowiem uprawomocnienie się postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości przez ustanowienie tego prawa, lecz niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.
Sąd Najwyższy przypomniał, że przepisy ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.; dalej – u.w.l.) wskazują cztery sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali: umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu (art. 7 i 8), wykonanie umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia w takim domu odrębnej własności lokali i przeniesienie tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę (art. 9), jednostronną czynność prawną właściciela (art. 10) oraz orzeczenie sądu znoszące współwłasność nieruchomości (art. 11).
Ponadto sąd może ustanowić odrębną własność lokalu także w przypadku, gdy dzieli spadek bądź dokonuje podziału majątku wspólnego byłych małżonków (art. 1037 i 1038 k.c. i art. 688 k.p.c. w zw. z art. 617-625 oraz 567 § 3 k.p.c.).
Sąd Najwyższy podzielił stanowisko, zgodnie z którym istnieje możliwość przyznania wyodrębnionych lokali na współwłasność dwom lub więcej dotychczasowym współwłaścicielom, lecz tylko na ich wniosek dotyczący tych, wyraźnie określonych, lokali.|
Sąd wyraźnie jednak podkreślił, że takim rozstrzygnięciem niewątpliwie współwłasność domu zostaje zniesiona, powstają bowiem odrębne nieruchomości lokalowe, a okoliczność, że niektóre z nich - na wyraźne żądanie uczestników postępowania o zniesienie współwłasności - stanowić będą ich współwłasność, nie niweczy dokonanego zniesienia współwłasności nieruchomości budynkowej. Jeżeli natomiast orzeczeniem sądowym miałyby nie zostać objęte - jak tego żądali uczestnicy postępowania - wszystkie lokale, to nie doszłoby do zniesienia współwłasności domu, bowiem uczestnikom postępowania przyznana zostałaby ustanowiona własność wyodrębnionego lokalu, a pozostałe niewyodrębnione lokale przypadłyby wnioskodawczyni. Taki fizyczny podział rzeczy nie jest możliwy, bowiem sprzeciwia się temu ustawa i społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy (art. 211 k.c. oraz art. 3 u.w.l.).