SN: Nie można dzielić lokalu, gdy zniesienie współwłasności nie zostało wykonane

Wydanie postanowienia przez sąd o zniesieniu współwłasności polegające na wyodrębnieniu własności lokali, w sytuacji kiedy nie wszystkie z nich zostały ujawnione w księdze wieczystej, stanowi przeszkodę do dokonania dalszego podziału mieszkań – stwierdził Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej i podkreślił, że wniosek o ujawnienie odrębnej własności lokalu nie został zgłoszony przez 15 lat.

Sprawa dotyczyła założenia księgi wieczystej dla lokalu mieszkalnego. Wnioskodawcami byli Jerzy K. i Barbara H. , którzy chcieli wyodrębnić mieszkanie 7a z podziału mieszkania nr 7 w budynku znajdującym się w Poznaniu.

Bez wpisu nie można dzielić

W tym celu wnioskodawcy przedstawili akt notarialny o ustanowieniu odrębnej własności lokali. W budynku wyodrębniono 15 lokali w listopadzie 2003 roku. Wszystkie oprócz lokalu 7 i 18 zostały wpisane do księgi wieczystej. I po 15 latach od wyodrębnienienia lokali w budynku Jerzy K.  i Barbara H. złożyli wniosek o podzielenie mieszkania 7 na dwie części.

Referendarz sądowy we wrześniu 2018 r. oddalił wniosek, Sąd Rejonowy zareagował w ten sam sposób. Wobec tego wnioskodawcy złożyli apelację. Powołali się na art. 4 ustawy o własności lokali, który mówi, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków. Ponadto, jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali.

Czytaj też w LEX: Ustanawianie odrębnej własności lokali w świetle praktyki sądów wieczystoksięgowych >

Oddalenie wniosku

Sąd Okręgowy uznał, że wystąpiła przeszkoda dla założenia księgi wieczystej dla lokalu 7a, gdyż wnioskodawcy nie ujawnili lokalu nr 7 w księdze i nie byli faktycznie jego właścicielami.

Sąd Okręgowy 29 marca 2019 r. orzekł, że powołanie się na tę podstawę prawną było niedopuszczalne. Dlatego, że nie mamy do czynienia z sukcesywnym wyodrębnieniem mieszkań. Wnioskodawcy nie byli pierwotnymi właścicielami. Sąd orzekł, że najpierw trzeba wpisać lokal 7 do księgi wieczystej, a dopiero następnie dokonać podziału. Zatem umowa zbycia podzielonego lokalu była nieważna – stwierdził sąd.

Wnioskodawcy złożyli skargę kasacyjną, a Sąd Najwyższy poparł stanowisko Sądu Okręgowego i oddalił skargę.

Czytaj w LEX: Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości >

SN: Skutki zniesienia współwłasności

Jak wskazał sędzia sprawozdawca Grzegorz Misiurek, zarzutem skarżących było twierdzenie, że wydanie postanowienia przez sąd o zniesieniu współwłasności polegające na wyodrębnieniu własności lokali, w sytuacji kiedy nie wszystkie z nich zostały ujawnione w księdze wieczystej nie stanowią przeszkody do dokonania dalszego podziału. I to w sposób odrębny niż sąd ustanowił w postanowieniu.

- Prawo odrębnej własności lokali powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Ten wpis ma charakter konstytutywny – przypomniał sędzia Misiurek. – W tej sytuacji, poza dwoma lokalami oznaczonymi w postanowieniu znoszącymi współwłasność przyznanymi wnioskodawcom, wszystkie lokale ujawniono w księdze wieczystej. Sąd słusznie postanowił, że wnioskodawcy nie mają uprawnienia do dokonania dalszego podziału, gdyż nie są dotychczasowymi właścicielami w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali.

SN dodał, że pierwotny właściciel decyduje, ile lokali ma powstać i jaką one mają mieć powierzchnię. I jakie będą udziały w częściach wspólnych nieruchomości. Przyjęcie takiego stanowiska, jakie prezentuje skarżący, mogłoby doprowadzić do obchodzenia tych zasad w drodze późniejszych czynności: Sąd znosi współwłasność, przyznaje konkretne lokale, po czym zawierane są umowy w tym samym przedmiocie rozstrzygające o innym kształcie. Taka praktyka spowodowałaby znaczny chaos – wskazał sędzia sprawozdawca.

A tu droga jest prosta: trzeba ujawnić w księdze wieczystej stan prawny wynikający z postanowienia  sądu znoszącego współwłasność – podkreślił Sąd Najwyższy i wskazał, że wnioskodawcy przysługuje prawo własności do innych siedmiu lokali, które były skutecznie wyodrębnione.

Postanowienie Izby Cywilnej SN z 9 lipca 2024 r., sygn. akt II CSKP 1329/22

Zobacz też procedurę: Postępowanie w sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >

Ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej [PRZEDSPRZEDAŻ]

Paweł Hadyna

Sprawdź  

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.