Odwrócona hipoteka nowością na rynku finansowym

Odwrócona hipoteka (reverse mortgage) jest to nowa oferta banków dla osób starszych posiadających prawo własności do nieruchomości. Bank lub inna instytucja finansowa będzie wypłacać właścicielowi comiesięczną lub jednorazową wypłatę w zamian za to, że właściciel zobowiąże się do zrzeknięcia się praw do nieruchomości po śmierci. O odwróconej hipotece pisze Bartosz Wojnowski.

Ofertę odwróconej hipoteki posiada 10 krajów Unii Europejskiej (najlepiej rozwinięta jest w wielkiej Brytanii). Jest ona także popularna w Stanach Zjednoczonych. W Polsce oferta ta jest w fazie projektu.

1. Warunki przyznania

   Usługa ta będzie przeznaczona dla osób w wieku powyżej 60 lat i posiadających jedno z poniższych praw:

   • prawo własności nieruchomości
   • prawo własności ułamkowej części nieruchomości
   • prawo wieczystego użytkowania nieruchomości
   • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
   Kredytobiorca będzie zobowiązany do utrzymania nieruchomości w należytym stanie tj. przeprowadzania należytych remontów, terminowego opłacania czynszu i podatków, jak również do ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych. Istnieje możliwość aby to bank przejął część obowiązków związanych utrzymaniem nieruchomości. Bank będzie decydować o kalkulacji oraz formie wypłaty kredytu oraz weryfikacji wartości nieruchomości w czasie trwania kredytu.
2. Zalety

   Pieniądze wypłacane przez bank będzie można przeznaczać na dowolny cel. Przy podpisywaniu umowy nie trzeba wykazywać się zdolnością kredytową - zabezpieczeniem jest nieruchomość. Od uzyskanych środków nie trzeba będzie płacić podatku. Środki uzyskane w ten sposób nie będą także wliczane do dochodu uprawniającego do świadczeń w ramach pomocy społecznej. W ten sposób nie ogranicza ona innych źródeł dochodu starszych osób, wręcz je zwiększa. Emeryci oprócz pieniędzy z ZUS-u (i ewentualnie pomocy społecznej) mogą liczyć na dodatkowe środki.
   W przypadku zgonu klienta w krótkim czasie po zawarciu umowy (co wiąże się z wypłaceniem kwoty, która w małym stopniu pokrywa wartość nieruchomości), projekt zabezpiecza spadkobierców przed przejęciem nieruchomości za bardzo niską kwotę. Spadkobiercy zmarłego będą mieli pół roku na ewentualne spłacenie kredytu (bank będzie musiał udzielić informacji o istnieniu takiej możliwości). Projekt ustawy przewiduje, że umowę odwróconej hipoteki podpisać będą mogły nie tylko osoby samotne, ale także małżonkowie będący współwłaścicielami nieruchomości w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej. Śmierć jednej z osób nie spowoduje jej rozwiązania, ani zmiany wysokości wypłacanych środków. Umowa wygasa dopiero po śmierci obu małżonków.
   W sytuacji, w której nieruchomość będzie obciążona hipoteką, kredytobiorca będzie zobowiązany do spłaty zadłużenia ze środków uzyskanych z odwróconej hipoteki.

3. Wady

   Ponieważ na razie jest to tylko projekt ustawy trudno wskazać jego wyraźne wady. Istnieje ryzyko, że banki lub instytucje finansowe będą zaniżać wycenę nieruchomości na swoją korzyść. Jednocześnie umowa będzie określać stan w jakim klient zobowiązany utrzymać daną nieruchomość co może ograniczać jego swobodę użytkowania.
   Niewiadomą jest, czy produkt ten przyjmie się w Polsce. Nie chodzi tu nawet o kwestie techniczno-prawne lecz o mentalność społeczeństwa. Posiadanie własnego mieszkania dla osób starszych oprócz prestiżu daję poczucie bezpieczeństwa. Niewiadomo czy te wartości nie będą ważniejsze dla starszych ludzi niż dodatkowa gotówka.  

Bartosz Wojnowski; nadzór merytoryczny nad treścią artykułu sprawował Instytut Gospodarki Nieruchomościami