Dwie spółki z o.o. złożyły wniosek 6 lutego 2014 r. o przekazanie prawa użytkowania przysługującego spółce X. z o.o. spółce komandytowej do części nieruchomości gruntowej, nabytej na mocy decyzji z lutego 1984 r.
Przekształcenie spółek
W maju 2013 r. Sąd Rejonowy dla Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, dokonał wpisu przekształcenia spółdzielni pracy jako spółki komandytowej do Krajowego Rejestru Sądowego. Przekształcenia dokonano na podstawie art. 551 § 1 Kodeks spółek handlowych W związku z tym, "Spółce przekształconej przysługują wszystkie prawa i obowiązki spółki przekształcanej".
Prezydent miasta ustalił, że przekształconej spółce przysługuje obecnie prawo użytkowania wynikające z decyzji naczelnika dzielnicy z lat 80. , gdzie jako użytkownik wpisana jest jako spółka komandytowa.
Przekazanie na podstawie trwałego zarządu
Organ wskazał , że podstawy prawne powołane we wniosku z lutego 2014 r. dotyczą instytucji trwałego zarządu. Trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej.
Art. 210 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż "do użytkowania ustanowionego w drodze decyzji przed dniem 1 stycznia 1998 r. stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu". Zgodnie z art. 48 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściwy organ może orzec o przekazaniu trwałego zarządu między jednostkami organizacyjnymi na ich wniosek, złożony za zgodą organów nadzorujących te jednostki.
Prezydent miasta, do którego dotarła sprawa podkreślił, że prawo użytkowania jest ściśle związane z osobą użytkownika i jest prawem niezbywalnym (art. 254 k.c), a co za tym idzie jest co do zasady wyłączone z obrotu prawnego oraz wygasa w chwili ustania osoby prawnej, na rzecz której prawo to zostało ustanowione.
A zatem nie ma podstawy do przeniesienia prawa użytkowania ustanowionego w drodze decyzji administracyjnej, z woli użytkownika, na inną osobę prawną.
Spółki złożyły odwołanie do SKO
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie poparło stanowisko prezydenta miasta. W ocenie SKO do użytkowania nie znajduje zastosowanie art. 48 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dlatego, że użytkowanie jest niezbywalne ( według 254 kc). Jest ono prawem o charakterze osobistym, tzn. związanym z osobą użytkownika. Łączy się z tym niezbywalność użytkowania, która jest cechą każdego rodzaju użytkowania, bez względu na jego przedmiot i podmioty. Z tej przyczyny użytkowanie nie wchodzi do spadku po użytkowniku i nie może stanowić przedmiotu obrotu prawnego. Kolegium podkreśliło , że niezbywalność użytkowania jest wpisana w istotę tego prawa.
Użytkowanie może być ustanowione wyłącznie w drodze umowy cywilnoprawnej.
Skarga do WSA - argumenty spółki
Spółka Usługi z o.o. z siedzibą w W., wniosła skargę na decyzję SKO o odmowie przekazania prawa użytkowania do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Skarżąca spółka podkreśliła, że w przypadku użytkowania powstałego na gruncie skarbu państwa lub gminy w oparciu o ustawę o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości przy ocenie jego treści zastosowanie miały przepisy kodeksu cywilnego. Natomiast odmienna regulacja użytkowania dotyczy prawa powstałego przed dniem 5 grudnia 1990 r.. Do niego zastosowanie miały przepisy ustawy z 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Ustawodawca przyjął wówczas, że do takiego użytkowania stosuje się przepisy dotyczące zarządu (art. 2 ust. 8 ustawy).
Niezbywalność prawa
WSA oddalił skargę spółki. Stwierdził, że istota sporu sprowadza się do kwestii, czy na podstawie art. 48 ust. 1, w związku z art. 210 ust. 1 zdanie 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, możliwe jest przekazanie w drodze decyzji administracyjnej, pomiędzy dwoma podmiotami, prawa użytkowania gruntu.
Sąd podzielił pogląd Kolegium, że zasadnicza cecha instytucji użytkowania, jaką jest niezbywalność tego prawa , co wyklucza możliwość zastosowania do użytkowania przepisów o przekazaniu trwałego zarządu. Oczywiste jest, że nie możliwe jest przeniesienie prawa pomiędzy dwoma odrębnymi podmiotami.
NSA: przekazanie jest niemożliwe
Spółka Usługi Przemysłowe wniosła kasację do Naczelnego Sądu Administracyjnego kwestionując tezę wyroku sądu I instancji, iż między spółkami prawa handlowego nie może dojść do przekazania prawa użytkowania.
Sędzia sprawozdawca Jolanta Rudnicka przytoczyła art. 210 ustawy: grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, będące 5 grudnia 1990 r. w użytkowaniu osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej oraz znajdujące się na tych gruntach budynki pozostają nadal w użytkowaniu tych osób i jednostek. Do użytkowania tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu.
Zdaniem NSA "odpowiednio" nie oznacza, że przepis dotyczy spółek prawa handlowego. Celem tej regulacji była ochrona jednostek sektora publicznego. Trwały zarząd dotyczy wyłącznie sektora jednostek organizacyjnych skarbu państwa lub zakładów z jego udziałem.
Spółki prawa handlowego maja prawo korzystać z jednego prawa użytkowania i nie mogą sobie tego prawa przekazywać, gdyż jest ono niezbywalne.
Sygnatura akt I OSK 490/16, wyrok NSA z 5 stycznia 2018 r.
