Zamierzamy kupić większe mieszkanie. Jednocześnie będziemy sprzedawać mniejsze własnościowe mieszkanie, które nabyliśmy za kredyt hipoteczny trzy lata temu. W mieszkaniu jest zameldowana tylko żona, a okres zameldowania jest krótszy niż 12 miesięcy. Mamy wspólnotę majątkową. Na nowe mieszkanie zaciągnęliśmy nowy kredyt hipoteczny, a akt notarialny z deweloperem podpiszemy już za kilka dni. Dotychczasowe mieszkanie, mimo wcześniejszego wystawienia do sprzedaży nie znajduje nabywcy. Jak będzie wyglądała nasza sytuacja podatkowa, gdy "stare" mieszkanie sprzedamy po nabyciu "nowego" np. za pół roku? Nadmieniamy, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży w większości przeznaczone zostaną na spłatę pierwszego kredytu. Pozostałą kwotę przeznaczymy na wykończenie nowego mieszkania.
Czy 2-letni okres zdeklarowany w urzędzie skarbowym na zainwestowanie środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na inne cele mieszkaniowe będzie miał w takiej sytuacji zastosowanie?
Czy unikniemy podatku?
Przychody z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w 2006 r. mogą korzystać ze zwolnienia pod warunkiem przeznaczenia ich na własne potrzeby mieszkaniowe (w tym spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przed datą sprzedaży nieruchomości i odsetek od tego kredytu) pod warunkiem, że wydatkowane zostaną na wskazane cele po dacie odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.
Z treści pytania wynika, iż wątpliwości budzi możliwość zwolnienia od opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nabytego w 2006 r. lokalu mieszkalnego.
Do opodatkowania przedmiotowych przychodów zastosowanie znajdują przepisy obowiązujące w 2006 r. Zasady opodatkowania zostały określone w art. 28 ustawy z 26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f. Przychodu z odpłatnego zbycia takiego lokalu nie łączy się z innymi przychodami i podlega on opodatkowaniu o charakterze ryczałtowym według stawki 10% (art. 28 ust. 1 i 2 u.p.d.o.f.). By uniknąć płacenia tego podatku należy złożyć w terminie 14 dni od daty sprzedaży oświadczenie, iż uzyskane kwoty przeznaczone zostaną na objęte zwolnieniem własne potrzeby mieszkaniowe (art. 28 ust. 2a u.p.d.o.f.). Przepisy te co prawda zostały uchylone na mocy art. 1 pkt 31 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) - dalej u.z.u.p.d.o.f., jednak do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosować należy przepisy u.p.d.o.f. w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. (art. 7 ust. 1 u.z.u.p.d.o.f.).
Wśród potrzeb mieszkaniowych wymienione zostały nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, a także budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, remont, modernizacja lub adaptacja własnego budynku mieszkalnego albo niemieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zwolnieniu podlegają również przychody w części w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na wymienione wyżej cele w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e u.p.d.o.f.).
Wydatki pozwalające na skorzystanie ze zwolnienia muszą być poczynione po dniu uzyskania przychodu, a więc po sprzedaży posiadanego mieszkania. Zwolnieniu podlegają bowiem tylko kwoty wydatków poczynionych ze środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości.
Jeśli więc wydatki na przebudowę czy adaptację nowo nabytego mieszkania poczynione zostaną po sprzedaży starego lokalu, będą mogły skorzystać ze zwolnienia podatkowego. Również kwoty przeznaczone na spłatę kredytu na zakup nowego mieszkania będą korzystać ze zwolnienia, nie stoi temu na przeszkodzie zaciągnięcie kredytu przed sprzedażą przedmiotowego lokalu. Proszę jednak pamiętać, iż dotyczy to jedynie rat kapitałowych i odsetek zapłaconych po sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Proszę również pamiętać, że konieczne jest, by uniknąć zapłaty podatku, złożenie oświadczenia o przeznaczeniu uzyskanych środków na potrzeby mieszkaniowe (w terminie 14 dni). Co prawda w braku takiego oświadczenia można odzyskać nadpłacony podatek korygując zeznanie PIT-23, ale uprzednio należy podatek ten zapłacić w terminie 14 dni od odpłatnego zbycia lokalu.
Podobne stanowisko zostało przedstawione m.in. w interpretacji Ministra Finansów z 6 grudnia 2007 r., IPPB2/415-289/07-2/SR, http://sip.mf.gov.pl/sip.).
Końcowo chciałbym zauważyć, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r. ulga meldunkowa nie znajdzie zastosowania, bowiem wprowadzona została art. 21 ust. 1 pkt 126 u.p.d.o.f. obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. i dotyczącym nieruchomości nabytych od tej daty.
Czy 2-letni okres zdeklarowany w urzędzie skarbowym na zainwestowanie środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na inne cele mieszkaniowe będzie miał w takiej sytuacji zastosowanie?
Czy unikniemy podatku?
Przychody z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w 2006 r. mogą korzystać ze zwolnienia pod warunkiem przeznaczenia ich na własne potrzeby mieszkaniowe (w tym spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przed datą sprzedaży nieruchomości i odsetek od tego kredytu) pod warunkiem, że wydatkowane zostaną na wskazane cele po dacie odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.
Z treści pytania wynika, iż wątpliwości budzi możliwość zwolnienia od opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nabytego w 2006 r. lokalu mieszkalnego.
Do opodatkowania przedmiotowych przychodów zastosowanie znajdują przepisy obowiązujące w 2006 r. Zasady opodatkowania zostały określone w art. 28 ustawy z 26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f. Przychodu z odpłatnego zbycia takiego lokalu nie łączy się z innymi przychodami i podlega on opodatkowaniu o charakterze ryczałtowym według stawki 10% (art. 28 ust. 1 i 2 u.p.d.o.f.). By uniknąć płacenia tego podatku należy złożyć w terminie 14 dni od daty sprzedaży oświadczenie, iż uzyskane kwoty przeznaczone zostaną na objęte zwolnieniem własne potrzeby mieszkaniowe (art. 28 ust. 2a u.p.d.o.f.). Przepisy te co prawda zostały uchylone na mocy art. 1 pkt 31 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) - dalej u.z.u.p.d.o.f., jednak do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosować należy przepisy u.p.d.o.f. w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. (art. 7 ust. 1 u.z.u.p.d.o.f.).
Wśród potrzeb mieszkaniowych wymienione zostały nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, a także budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, remont, modernizacja lub adaptacja własnego budynku mieszkalnego albo niemieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zwolnieniu podlegają również przychody w części w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na wymienione wyżej cele w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e u.p.d.o.f.).
Wydatki pozwalające na skorzystanie ze zwolnienia muszą być poczynione po dniu uzyskania przychodu, a więc po sprzedaży posiadanego mieszkania. Zwolnieniu podlegają bowiem tylko kwoty wydatków poczynionych ze środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości.
Jeśli więc wydatki na przebudowę czy adaptację nowo nabytego mieszkania poczynione zostaną po sprzedaży starego lokalu, będą mogły skorzystać ze zwolnienia podatkowego. Również kwoty przeznaczone na spłatę kredytu na zakup nowego mieszkania będą korzystać ze zwolnienia, nie stoi temu na przeszkodzie zaciągnięcie kredytu przed sprzedażą przedmiotowego lokalu. Proszę jednak pamiętać, iż dotyczy to jedynie rat kapitałowych i odsetek zapłaconych po sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Proszę również pamiętać, że konieczne jest, by uniknąć zapłaty podatku, złożenie oświadczenia o przeznaczeniu uzyskanych środków na potrzeby mieszkaniowe (w terminie 14 dni). Co prawda w braku takiego oświadczenia można odzyskać nadpłacony podatek korygując zeznanie PIT-23, ale uprzednio należy podatek ten zapłacić w terminie 14 dni od odpłatnego zbycia lokalu.
Podobne stanowisko zostało przedstawione m.in. w interpretacji Ministra Finansów z 6 grudnia 2007 r., IPPB2/415-289/07-2/SR, http://sip.mf.gov.pl/sip.).
Końcowo chciałbym zauważyć, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r. ulga meldunkowa nie znajdzie zastosowania, bowiem wprowadzona została art. 21 ust. 1 pkt 126 u.p.d.o.f. obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. i dotyczącym nieruchomości nabytych od tej daty.