Czy możliwe jest zaprojektowanie budynku, który zgodnie z mpzp miałby dach płaski na wysokości 25 m oraz gzyms wieńczący na wysokości 20 m?

Wątpliwości dotyczą zapisów mpzp dla części obszaru X w mieście Y. W rozdziale 2 § 7 pkt 7 mpzp ustalono sposób kształtowania dachów: "Dopuszcza się następujące rodzaje dachów: 1) dachy płaskie, o kącie nachylenia połaci dachowych nie przekraczającym 120; 2) dachy strome: kopulaste, hełmowe, walcowe, beczkowe i temu podobne; 3) dachy strome, o kącie nachylenia połaci dachowych, pomiędzy 450 a 500, z zastrzeżeniem pkt 4; 4) dopuszcza się dachy strome, o innych niż wymieniony w pkt 3 kącie nachylenia połaci dachowych, pod warunkiem, że dach taki nie pokrywa więcej niż 30% powierzchni obszaru zabudowanego B przez ten budynek".

Z kolei w rozdziale 3 § 17 określającym ustalenia dla terenu 1M-UC, w punkcie 3 opisano sposób kształtowania zabudowy: " 5) wysokość budynku mierzona od poziomu terenu do górnej krawędzi gzymsu wieńczącego ściany zewnętrznej lub attyki nie może być większa niż 20 m; 6) wysokość budynków mierzona do najwyżej położonej krawędzi dachu, lub najwyższego punktu zbiegu połaci dachowych, nie może być większa niż 25 m". W powyżej przytoczonych zapisach wysokość 25 m dotyczy najwyżej położonej krawędzi dachu lub najwyższego punktu zbiegu połaci dachowych. Określenie krawędź dachu może odnosić się do dachu płaskiego. Wynika z tego, że taki rodzaj dachu może się znaleźć na wysokości 25 m i nie stoi to w sprzeczności z poziomem gzymsu wieńczącego. Mpzp nie definiuje jednoznacznie sposobu kształtowania kubatury pomiędzy gzymsem wieńczącym/okapem a najwyżej położoną krawędzią dachu lub najwyższym punktem zbiegu połaci dachowych.

Pytanie:
Czy możliwe jest zaprojektowanie budynku, który zgodnie z rozdziałem 2 § 7 pkt 7 mpzp miałby dach płaski na wysokości 25 m oraz gzyms wieńczący zgodnie z rozdziałem 3 § 17 pkt 3 mpzp na wysokości 20 m?
Czy powyżej 'gzymsu wieńczącego' można wznieść ścianę zewnętrzną nadbudowy, która byłaby wycofana w stosunku do ściany budynku?

Odpowiedź;
Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytułu prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że z racji tego, że prawo własności jest prawem chronionym konstytucyjnie, wszelkie ograniczenia tego prawa muszą jednoznacznie wynikać z norm prawnych i nie można ich domniemywać. W sytuacji, gdy pojawiają się wątpliwości co do ograniczeń w zabudowie wynikających z planu miejscowego, judykatura nakazuje rozstrzygać wszelkie te wątpliwości na korzyść właściciela nieruchomości. Kierując się powyższą zasadą, należy przyjąć, że skoro w świetle ustaleń planu miejscowego jest możliwa taka sytuacja faktyczna, że gzyms będzie na wysokości 20 metrów, zaś dach płaski na wysokości 25 metrów, to należy to zaakceptować. Zostanie to prawdopodobnie rozwiązane właśnie w taki sposób, że powyżej gzymsu powstanie nadbudowa ze ścianą cofniętą w stosunku do ściany poniższej części budynku. Tak zaprojektowany budynek należy uznać za dopuszczalny, skoro pozostaje on w zgodzie z wytycznymi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym miejscu dodać należy, że rolą twórców planu jest takie sformułowanie jego postanowień, żeby były jednoznaczne i w pełni oddawały ich intencje. Ewentualne wątpliwości interpretacyjne – jak te przedstawione w niniejszym pytaniu – nie mogą być nigdy tłumaczone na niekorzyść inwestora, lecz zawsze na jego korzyść.