Gminy nie chcą wydawać warunków zabudowy dla działek rolnych klasy I-III. Obowiązująca od 24 września reforma planistyczna uchyliła przepis, dzięki któremu łatwo było taką decyzją "odrolnić" działkę i przekształcić ją w budowlaną. Co gorsza, w patowej sytuacji znaleźli się także inwestorzy, którzy warunki uzyskali wcześniej. Obecnie decyzji o wyłączeniu działki z produkcji rolnej już jednak nie dostaną.
W ten sposób ustawodawca chce walczyć z "rozlewaniem się" zabudowy. Problem jednak w tym, że w ogóle nie przewidział okresu przejściowego. Wielu właścicieli nieruchomości z dnia na dzień straciło szansę realizacji inwestycji. W opinii części prawników doszło do naruszenia konstytucji. Są jednak i tacy, którzy są zadowoleni z takiego obrotu sprawy. Ich zdaniem ustawodawca w końcu poszedł po rozum do głowy i zamknął "furtkę" do niekontrolowanej zabudowy działek.
Czytaj też: Zaczął się wyścig po warunki zabudowy na starych zasadach
Blokada zabudowy działek rolnych
Chodzi konkretnie o nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: ustawa planistyczna). Zawiera ona zmiany także do innych ustaw, w tym do ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (dalej jako: ustawa rolna), a konkretnie do art. 7 ust. 2a.
Obecnie przepis mówi, że nie wymaga uzyskania zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zobacz procedurę: Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze lub nieleśne >
- Oznacza to konieczność określenia obszarów uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym. Gminy dopiero przystępują do sporządzania planów ogólnych i jeszcze daleka droga do ich uchwalenia. Z tego powodu regulacja jest martwa, bo przepisy dla aktualnie obowiązujących studiów (plany ogólne mają je zastąpić) nie przewidywały określenia obszarów uzupełnienia zabudowy. Nie ma także nadal wydanego rozporządzenia w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy, co uniemożliwia wyznaczanie takich obszarów w planie ogólnym w sposób zakładany przez ustawodawcę, a tym samym utrudnia lub wręcz wstrzymuje procedowanie planów ogólnych, w których założono wyznaczenie obszarów uzupełnienia zabudowy. Wstrzymuje to inwestycje – także te związane z produkcją rolniczą na użytkach rolnych klas I-III - tłumaczy Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Czytaj też w LEX: Plan ogólny >
Furtka w prawie czy dobra droga na skróty?
Przed 24 września przepis był dużo bardziej rozbudowany i, co istotne, nie powoływał się na ustawę planistyczną. Uregulowanie to pozwalało na "odrolnienie" działki, w przypadku gdy dane grunty spełniały łącznie warunki:
- co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawierała się w obszarze zwartej zabudowy,
- położone były w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej,
- położone były w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej,
- ich powierzchnia nie przekraczała 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.
- Uregulowanie umożliwiało zagospodarowanie działek rolnych znajdujących się wśród istniejącej, gęstej zabudowy, nie mających więc znaczenia dla produkcji rolniczej, bez konieczności przeprowadzania kosztownej i czasochłonnej procedury planistycznej - tłumaczy Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
Czytaj też w LEX: Decyzja o warunkach zabudowy po reformie planowania przestrzennego >
Nowelizacja pozbawiła inwestorów tej możliwości. Teraz to gmina będzie decydować. - Stanowi to istotne ograniczenie możliwości realizacji zabudowy, przy czym wpisuje się w filozofię reformy planistycznej. Jednym z jej celów było jeszcze dalsze powstrzymanie niekontrolowanej urbanizacji wsi. W mojej ocenie ustawodawca przesadził i uśmiercił zabudowę nierolniczą na gruntach klasy I-III - krytykuje mec. Obrębski.
Zupełnie inaczej na problem patrzy Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu. - Obecna wersja art. 7 ust. 2a ustawy rolnej umacnia władztwo planistyczne gmin. Ta poprzednia była nadużywana przez inwestorów. Służyła obchodzeniu przepisów - uważa.
Polecamy nagranie szkolenia w LEX: Odrolnienie i odlesienie działki po reformie planowania przestrzennego >
Brak przepisów przejściowych
Ustawodawca ma prawo do zmian. Nie może jednak pozbawiać szansy na dokończenie inwestycji na starych zasadach. Tymczasem tak się stało w wypadku działek rolnych. W ustawie planistycznej zabrakło przepisów przejściowych dla warunków zabudowy wydawanych na podstawie art. 7 ust. 2a ustawy planistycznej. Tymczasem zasady przejściowe ustawa planistyczna przewiduje dla warunków zabudowy wydawanych na jej podstawie.
- W związku z tak istotnymi konsekwencjami, jakimi jest brak możliwości uzyskania warunków zabudowy dla gruntów rolnych klas I-III, co do których przed 24 września 2023 roku było to możliwe, zasadne wydaje się pytanie, czy działanie ustawodawcy, który nie przewidział przepisów przejściowych było w tym względzie zamierzone. Czy jego celem było tym samym ponowne zaostrzenie poluzowanych w 2015 roku zasad zmiany przeznaczenia gruntów rolnych wysokiej klasy, na inne cele? A może po prostu stanowiło „wypadek przy pracy” czemu – biorąc pod uwagę ilość nieścisłości i luk, jakie występują na gruncie całej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – trudno byłoby się dziwić. Odpowiedzi na te pytania na pewno nie znajdziemy w uzasadnieniu do projektu nowelizacji ustawy planistycznej - zwraca uwagę dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna, Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości KIG.
Zobacz też LEX News: Decyzja wz na gruntach rolnych po reformie planistycznej >
Z dnia na dzień działka stała się bezwartościowa
Problem będą mieli też inwestorzy, którzy dysponują już wydanymi warunkami, a nie wystąpili jeszcze z wnioskiem o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub są w trakcie procedowania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. W tych przypadkach organ również będzie musiał odmówić wydania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, ponieważ wyłączenie gruntów z produkcji rolnej na podstawie decyzji dotyczy gruntów przeznaczonych na cele nierolnicze.
- W konsekwencji, nawet mając w ręku warunki zabudowy, inwestor nie może z niej skorzystać, bo nie uzyska decyzji o wyłączeniu działki z produkcji rolnej. Grunt, który potencjalnie był gruntem budowlanym i wymagał jedynie uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, by można było uzyskać pozwolenie na budowę, nagle – można powiedzieć bez ostrzeżenia, bez zapewnienia możliwości kontynuowania podjętych w oparciu o dotychczasowy przepis planów inwestycyjnych – stał się gruntem bezwartościowym.
Czytaj też w LEX: Zagospodarowanie gruntów rolnych a decyzje o warunkach zabudowy po reformie planistycznej >
Inwestor powinni być traktowani jednakowo
Tymczasem Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie podnosił, że Konstytucja RP wymaga, aby sytuacja prawna osób dotkniętych nową regulacją była poddana takim przepisom przejściowym, by mogły one mieć czas na dokończenie przedsięwzięć podjętych na podstawie wcześniejszej regulacji i w przekonaniu, że będzie ona miała charakter stabilny. Obowiązek uregulowania tych sytuacji wynika z konstytucyjnej zasady zaufania obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa, która nakazuje ustawodawcy należyte zabezpieczenie interesów w toku. W opinii prawników ustawodawca nie może zatem zaskakiwać obywateli regulacjami, które mają wpływ na ich sytuację prawną.
- Na mocy art. 2, art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1-3 Konstytucji własność podlega szczególnej – równej dla wszystkich ochronie prawnej oraz może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Skoro dany grunt spełniał warunki z art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych obowiązujące do 23 września 2023 r., to powinna być możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy z ich zastosowaniem. Takie rozwiązanie legislacyjne może stanowić naruszenie wynikających z art. 2 Konstytucji zasad zaufania obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa oraz bezpieczeństwa prawnego - uważa Piotr Jarzyński.
Wyście jest proste. - Do czasu, kiedy plany ogólne zostaną uchwalone, należałoby wprowadzić przepis, zgodnie z którym do dnia wejścia w życie planu ogólnego nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie warunki, jakie wcześniej przewidywał art. 7 ust. 2a - dodaje dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Czytaj też w LEX: Uchwalanie i zmiana planów miejscowych oraz wydawanie decyzji o warunkach zabudowy w okresie przejściowym >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
