Na rynku nieruchomości komercyjnych coraz większe znaczenie ma tzw. ESG (Environmental, Social, and Governance). Już od kilku lat przy sprzedaży i wynajmie budynków komercyjnych bierze się pod uwagę posiadane przez te budynki certyfikaty potwierdzające zgodność z zasadami zrównoważonego rozwoju. W ramach analizy ESG badanie będzie jeszcze szersze i obejmuje kryteria, według których inwestorzy mogą oceniać przedsiębiorstwa na podstawie ich wyników w zakresie ochrony środowiska, kwestii społecznych i ładu korporacyjnego. Obok takich elementów jak energooszczędność, wykorzystanie odnawialnych źródeł energii, czy tzw. ślad węglowy, uwzględniane będą także sprawy pracownicze i społeczne.
Czytaj też: Raportowanie niefinansowe coraz bliżej - niewiele firm gotowych
W wielu dziedzinach gospodarki, szczególnie w budownictwie wprowadzane są zmiany w kierunku tzw. gospodarki o obiegu zamkniętym, która sprowadza się do wykorzystania istniejących elementów zamiast ich usuwania i zastępowania całkiem nowymi. Będzie to dotyczyć również całych budynków. Możemy również spodziewać się wzrostu cen energii i materiałów budowlanych z powodu planowanych obostrzeń systemu handlu emisjami (ETS). Planowane jest także wprowadzenie dodatkowego system handlu emisjami, który ma objąć również emisję z budynków. W poniższym artykule opiszemy wybrane przepisy w zakresie ESG i jak przekładają się one na działalność gospodarczą, w szczególności w sektorze nieruchomości.
ESG w przepisach UE
Unia Europejska wprowadziła szereg przepisów w zakresie ESG. Charakteryzują się one zupełnie innym podejściem od tego stosowanego jeszcze kilkanaście lat temu, opartego wyłącznie o kontrolę administracyjną w ramach zezwoleń emisyjnych, pozwoleń na budowę czy ocen oddziaływania na środowisko. Obecne przepisy mają na celu stworzenie bardziej złożonego systemu, w którym kontrola przestrzegania zasad ESG będzie dokonywana przez samych uczestników obrotu gospodarczego, w tym giełdy, kontrahentów, inwestorów i konsumentów. Czynniki te będą wspomagane przez sytuację ekonomiczną, to jest zjawiska takie jak rosnące ceny emisji gazów cieplarnianych, energii uzyskiwanej z paliw kopalnych i materiałów budowlanych.
Z punktu widzenia sektora nieruchomości, znaczącym krokiem w kierunku uregulowania ujawniania informacji środowiskowych o przedsięwzięciach było uchwalenie w roku 2019 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/2088 w sprawie ujawniania informacji związanych ze zrównoważonym rozwojem w sektorze usług finansowych (rozporządzenie SFDR). Następnie, w rozporządzeniu 2020/852 zwanym Taksonomią UE sprecyzowano szczegółowo kryteria klasyfikacji przedsięwzięć, które mogą być określane jako zrównoważone środowiskowo. Kolejnym krokiem było wprowadzenie w rozporządzeniu delegowanym Komisji 2022/1288 (rozporządzenie RTS) szczegółowych zasad raportowania, które uwzględnia system raportowania określony w rozporządzeniu SFDR oraz zasady klasyfikacji przedsięwzięć określonych w Taksonomii UE. Rozporządzenia UE są bezpośrednio stosowane w krajach UE, co oznacza, że stają się prawem każdego z krajów bez konieczności wydawania w tym celu krajowych aktów prawnych.
Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2022/2464 z dnia 14 grudnia 2022 r. dokonuje zmian istniejących przepisów w odniesieniu do sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju (CSRD, ang Corporate Sustainability Reporting Directive) i wprowadza zobowiązanie do corocznych raportów w zakresie wpływu na środowisko, społeczeństwo, oraz ładu korporacyjnego.
Przepisy o ESG warto analizować w kontekście tzw. Europejskiego Zielonego Ładu – jest to szereg nowych przepisów mający na celu zapewnienie zrównoważonego rozwoju gospodarki UE, w szczególności Europejskie Prawo o Klimacie, którego celem jest redukcja emisji gazów cieplarnianych o 55 proc. w roku 2030 i całkowita redukcja emisji gazów cieplarnianych do roku 2050.
Czytaj w LEX: UE i ESG, czyli historia pewnej znajomości >
Rozporządzenie SFDR
Celem rozporządzenia SFDR jest zobowiązanie uczestników rynku finansowego oraz doradców finansowych do ujawniania inwestorom informacji na temat aspektów środowiskowych i innych aspektów ESG prowadzonej przez nich działalności w oparciu o obiektywne kryteria. Dotyczy to ryzyka niekorzystnych skutków, jak również pozytywnych cech przedsięwzięcia w kwestiach środowiskowych i społecznych. Rozporządzenie wprowadza jednolite standardy informacyjne w zakresie ESG dla przedsiębiorców – uczestników rynku finansowego i doradców finansowych - ze wszystkich krajów UE. Także komunikaty marketingowe przedsiębiorców nie mogą być sprzeczne z informacjami ujawnianymi na podstawie rozporządzenia.
Obostrzenia adresowane są do uczestników rynku finansowego i doradców finansowych. Uczestnikami rynku finansowego są m.in. firmy inwestycyjne lub instytucje kredytowe świadczące usługi zarządzania portfelem, zarządzający funduszami venture capital lub alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi, oraz spółki zarządzające przedsiębiorstw zbiorowego inwestowania w zbywalne papiery wartościowe. Zatem, rozporządzenie SFDR ma zastosowanie m.in. do inwestorów instytucjonalnych na rynku nieruchomości.
Zobacz nagranie szkolenia: ESG w przedsiębiorstwie - nowe regulacje i obowiązki >
Obowiązek publikacji informacji
Uczestnicy rynku finansowego oraz doradcy finansowi zobowiązani są publikować na swoich stronach internetowych informacje na temat swoich strategii wobec ryzyk dla zrównoważonego rozwoju w procesie prowadzonej działalności. Ryzyko dla zrównoważonego rozwoju oznacza sytuację lub warunki środowiskowe, społeczne lub związane z zarządzaniem, które - jeżeli wystąpią - mogłyby mieć negatywny wpływ na wartość inwestycji. Podmioty te publikują informację czy biorą pod uwagę główne niekorzystne skutki dla czynników zrównoważonego rozwoju wraz z opisem takich niekorzystnych skutków, lub uzasadnienie dlaczego takich skutków nie biorą pod uwagę.
W rozporządzeniu RTS określono główne niekorzystne skutki dla czynników zrównoważonego rozwoju. Przykładowo, w odniesieniu do nieruchomości są to inwestycje w nieruchomości nieefektywne energetycznie oraz w nieruchomości związane z wydobyciem, przechowywaniem lub transportem paliw kopalnych. Wśród innych niekorzystnych skutków, które mogą mieć również znaczenie w sektorze nieruchomości Rozporządzenie RTS wskazuje emisję gazów cieplarnianych, ślad węglowy, inwestowanie w spółki o dużej emisji gazów cieplarnianych lub działające w sektorze paliw kopalnych, udział energii ze źródeł nieodnawialnych, działania negatywnie wpływające na bioróżnorodność, emisje do wód czy wskaźnik odpadów niebezpiecznych. Rozporządzenie wymienia też czynniki społeczne jak luka płacowa między kobietami i mężczyznami czy stosunek kobiet i mężczyzn w zarządach. Dotyczy to również informacji o spółkach, w które dany podmiot inwestuje lub z którymi zawiera umowy handlowe.
Czytaj w LEX: Mapa regulacji unijnych dotyczących ESG - z czym zmierzą się polscy przedsiębiorcy w ciągu najbliższych lat >
Przejrzystość w zakresie ryzyk dla zrównoważonego rozwoju
Uczestnicy rynku finansowego i doradcy finansowi zobowiązani są informować inwestorów, jakie ryzyka dla zrównoważonego rozwoju są uwzględniane w podejmowanych przez nich decyzjach inwestycyjnych; oraz wpływ tych ryzyk na zwrot z produktów finansowych, które udostępniają. Rozporządzenie reguluje szczegółowo sposób przekazywania tych informacji. Przykładowo, zarządzający funduszami inwestycyjnymi przekazują te informacje wraz z pakietem informacji inwestycyjnych ujawnianych inwestorom, a spółki zarządzające przedsiębiorstwa zbiorowego inwestowania w zbywalne papier wartościowe – w prospektach emisyjnych.
Czytaj w LEX: Dlaczego warto wdrożyć ESG w swojej firmie? >
Raportowanie na temat produktów promujących aspekty środowiskowe
W sposób szczególny uregulowano przedsięwzięcia, które promują aspekt środowiskowy i społeczny oraz takie, których zasadniczym celem jest osiągnięcie pozytywnych skutków środowiskowych i społecznych. Te wymagają najbardziej szczegółowego raportowania. Zgodnie z art. 8 rozporządzenia SFDR, jeżeli dany produkt finansowy ma być sklasyfikowany jako promujący jakiś aspekt środowiskowy lub społeczny, należy ujawnić szczegółowe informacje na temat sposobu, w jaki zapewnia on uwzględnienie tego aspektu środowiskowego lub społecznego. Zakres i sposób prezentacji tych informacji zostały określone w rozporządzeniu RTS.
Czytaj w LEX: ,,E'' w ESG, czyli jak kwestie środowiskowe wpływają na działalność biznesu >
Artykuł 9 rozporządzenia SFDR reguluje zasady ujawniania informacji w przypadku, gdy dana inwestycja ma być sklasyfikowana jako zrównoważona inwestycja. Taka inwestycja została zdefiniowana jako inwestycja w działalność gospodarczą, która przyczynia się do realizacji celu środowiskowego, mierzona na przykład za pomocą wskaźników zużycia energii, wykorzystywania energii ze źródeł odnawialnych, wykorzystywania surowców, zużycia wody i użytkowania gruntów, generowania odpadów, emisji gazów cieplarnianych lub wpływu na różnorodność biologiczną i gospodarkę o obiegu zamkniętym, lub inwestycja w działalność gospodarczą, która przyczynia się do realizacji celu społecznego, w szczególności przeciwdziałania nierównościom. Zgodnie z art. 9 rozporządzenia SFDR, jeżeli dany produkt finansowy ma na celu zrównoważone inwestycje, wymagane jest dodatkowo ujawnienie informacji, które obejmują określenie danego celu i wyjaśnienie, w jaki sposób ten cel ma zostać osiągnięty.
Uczestnicy rynku finansowego zobowiązani są do publikacji na swoich stronach internetowych informacji dotyczących produktu finansowego, o którym mowa w art. 8 lub w art. 9 Rozporządzenia SFDR.
Czytaj w LEX: ,,S'' w ESG, czyli jak kwestie społeczne wpływają na działalność biznesu >
Czytaj w LEX: ,,G'', czyli ład korporacyjny w kształtowaniu zrównoważonego biznesu >
Dyrektywy dotycząca sprawozdawczości niefinansowej
Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2022/2464 z dnia 14 grudnia 2022 r (CSRD, ang Corporate Sustainability Reporting Directive) zmienia rozporządzenie (UE) nr 537/2014, dyrektywę 2004/109/WE, dyrektywę 2006/43/WE oraz dyrektywę 2013/34/UE w odniesieniu do sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju. Zgodnie z nowymi przepisami, kolejne kategorie przedsiębiorców będą podlegać obowiązkom składania corocznych raportów zawierające dane dotyczące ESG tj. związane ze zrównoważonym rozwojem, na który składają się czynniki środowiskowe, społeczne oraz związane z zarządzaniem.
Czytaj w LEX: CSRD - kolejny krok UE w kierunku realizacji idei ESG >
Dyrektywa przewiduje harmonogram wejścia w życie nowych zobowiązań w zakresie obowiązku raportowania: dla przedsiębiorstw zatrudniających powyżej 500 pracowników które już podlegają dyrektywie o sprawozdawczości niefinansowej – od roku 2025 (za rok 2024), dla dużych przedsiębiorstw spełniających dwa z następujących kryteriów: zatrudnienie ponad 250 pracowników; obrót 40 mln Euro lub 20 mln EUR wartości aktywów – od roku 2026 (za rok 2025), dla przedsiębiorstw notowanych na giełdzie – od roku 2027 (za rok 2026).
Czytaj w LEX: CSRD, czyli nowe zasady sprawozdawczości w zakresie zrównoważonego rozwoju w Unii Europejskiej >
Reasumując, przedsiębiorcy działający w sektorze nieruchomości powinni już teraz brać pod uwagę wchodzący w życie system raportowania informacji o ESG. Istotne jest, aby w porę przygotować prowadzoną działalność do nowych wyzwań. Rekomendowane jest więc wdrażanie odpowiednich procedur i polityk a także przygotowania posiadanych nieruchomości, aby prowadzona działalność mogła zostać uznana za zrównoważoną. Umożliwi to stworzenie korzystnego obrazu przedsiębiorstwa, spełnienie wymagań kontrahentów z krajów UE, a nawet uzyskanie przewagi na rynku.
Zobacz też:
Raportowanie w zakresie zrównoważonego rozwoju - Dyrektywa CSRD >
Geneza pojęcia zrównanego rozwoju w EU czyli co oznacza ESG >
Etyczne łańcuchy dostaw - Dyrektywa ws. należytej staranności CSDD >
Bartosz Clemenz, partner w Departamencie Nieruchomości Kancelarii Prawnej DWF Poland Jamka sp.k.
Paweł Dudojc, counsel, szef praktyki ESG w Kancelarii Prawnej DWF Poland Jamka sp.k.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
