Przepisy o patodeweloperce zaczną obowiązywać od 1 kwietnia 2024 r. Nie będzie więc kolejnego przesunięcia daty wejścia w życie, o co apelują prawnicy, organizacje przedsiębiorców i sami deweloperzy. Taką odpowiedź od Ministerstwa Rozwoju i Technologii otrzymało Prawo.pl. To bardzo zła wiadomość nie tylko dla deweloperów, ale i innych inwestorów - twierdzą zgodnym chórem eksperci i przedsiębiorcy. Za 2,5 miesiąca nowe wymogi muszą spełnić bowiem nie tylko bloki deweloperskie. W wielu wypadkach może dojść wręcz do paraliżu inwestycji. Według tylko szacunków Polskiego Związki firm Deweloperskich nowe przepisy obejmą aż 1/3 inwestycji deweloperskich. Co oznacza, że trzeba będzie je przeprojektować, a w wielu wypadkach - wstrzymać budowę. Bez wątpienia odbije się to na podaży mieszkań i ich cenach.
Czytaj też: Przepisy o patodeweloperce, czyli kiełbasa wyborcza po... wyborach
Budowa domów to nie pieczenie pączków
Chodzi o nowelizację rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czyli o przepisy o tzw. patodeweloperce. Apel do Ministra Rozwoju i Technologii o zmianę daty wejścia w życie noweli wystosowali: Związek Pracodawców BCC, Pracodawcy RP, Polski Związek Firm Deweloperskich, a także Komitet ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. W opinii ekspertów i przedsiębiorców odroczenie wejścia w życie przepisów jest niezbędne i to nie tylko w wypadku inwestycji deweloperskich, ale wszystkich.
- O wydłużenie terminu apelowało wiele organizacji. O problemach mówili także samorządowcy. Nowe warunki techniczne nie będą dotyczyć jedynie inwestycji deweloperskich, ale wszystkich, także tych budowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, czy przez gminy. Zagrożone są również terminy rozpoczęcia budów części bloków komunalnych. Istnieje bowiem ryzyko, że niektóre inwestycje komunalne trzeba będzie przeprojektować - ostrzega Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm.
Czytaj w LEX: Powierzchnia biologicznie czynna po zmianach 1 kwietnia 2024 r. >
Wtóruje mu dr Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat i partner w kancelarii GKR Legal. - Wysoce niewskazane i szkodliwe dla rynku jest zmienianie fundamentalnych dla projektowania i kalkulowania inwestycji standardów technicznych z krótkim okresem vacatio legis. Pierwotnie planowany okres 2-miesięczny był skrajnie krótki. Obecny 6-miesięczny jest niestety nadal zbyt krótki, aby móc w każdym przypadku uwzględnić nowe przepisy przy projektowaniu inwestycji - uważa.
Nikt nie ma też wątpliwości, że w wypadku tego typu zmiany vacatio legis powinno być odpowiednio długie. Niestety tak się nie stało.
- Pączki piec można w zasadzie z dnia na dzień. Cykl ich produkcji zamyka się w ciągu co najwyżej kilku godzin. Produkcja mieszkania trwa jednak zwykle kilka lat. Rozpoczyna się już na etapie wyboru lokalizacji czy zabezpieczenia gruntu, czyli miesiące lub nawet lata przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Z punktu widzenia pewności prowadzenia inwestycji budowlanych nie powinno być tak, że inwestorzy są zaskakiwaniu nowymi wymaganiami - tłumaczy mec. Maciej Górski.
Tymczasem wchodząca w życie od 1 kwietnia nowela będzie miała wpływ zarówno na projektowanie nowych inwestycji, ich opłacalność, a nawet możliwość ich realizacji. Dla przykładu nowe przepisy przewidują, że plac zabaw powinien powstać także w wypadku budowy jednego bloku (obecnie place powstają tam, gdzie buduje się więcej budynków mieszkalnych), co może spowodować, że część planowanych dotychczas inwestycji będzie musiała zostać istotnie zmniejszona lub może w ogóle nie powstać.
Polecamy szkolenie online: Zmiana warunków technicznych budynków od 1 kwietnia 2024 r. >
Czy nowy minister rozwoju zawiódł ?
Przepisy o patodeweloperce przygotowano nie tylko w trosce o klientów deweloperów. Były one częścią kampanii wyborczej. W opinii ekspertów, w trakcie pracy nad nimi niespecjalnie przejmowano się kosztami, jakie będą wiązały się z wdrożeniem ich w życie. Liczyły się jedynie mocne hasła wyborcze, takie jak: #StopPatodeweloperce.
- Ministerstwo Rozwoju i Technologii w nowym składzie miało szanse to naprawić i przynajmniej odroczyć termin wejścia w życie przepisów, które mają bezpośredni wpływ na wskaźniki decydujące o liczbie możliwych do wybudowania mieszkań. Chodzi głównie o przepisy zwiększające odległości budynku wielorodzinnego o wysokości powyżej 4 kondygnacji od granicy działki. Ta ma wynosić po 1 kwietnia minimum 5 metrów, a nie 4. Kontrowersyjne są również uregulowania nakładające na inwestorów obowiązek lokalizacji placów zabaw. Można było w tym czasie zrobić to, czego nie zrobili poprzednicy, czyli zbadać konsekwencje i zastanowić się jakim wartościom należy dać priorytet w obecnej sytuacji gospodarczej. Mówiąc w pewnym uproszczeniu, czy ważniejsze są w tej chwili mieszkania, czy np. place zabaw, co do których mamy do czynienia z nadregulacją - mówi rozgoryczona dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna, autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości KIG.
Już tylko z danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich widać, jak duża będzie "siła rażenia" nowych przepisów. - Według naszych danych 1/3 deweloperów albo zatrzyma swoje inwestycje albo będzie musiała je przeprojektować. Ograniczy to podaż mieszkań na na rynku. Może też pogłębić kryzys mieszkaniowy i wpłynąć na cenę mieszkań - wyjaśnia Przemysław Dziąg, szef prawników PZFD.
Czytaj też w LEX: Inwestycje mieszkaniowe wielorodzinne po zmianach przepisów techniczno-budowlanych >
Krok w dobrym kierunku, ale zabrakło kalkulatora
Wiele zmian w przepisach o patodeweloperce jest chwalona, jak np. ta wprowadzająca obowiązek realizacji pomieszczeń dla przewijania dzieci i osób ze szczególnymi potrzebami. Z całą pewnością poprawi to jakość i komfort funkcjonowania takich osób w przestrzeni publicznej. Eksperci podkreślają, że intencje intencjami, ale zdrowy rozsądek też by się ustawodawcy przydał.
- Nawet jeśli cel tych zmian był słuszny, to zbyt krótki czas vacatio legis uniemożliwił dostosowanie przez inwestorów projektów budowlanych do koniecznych zmian. Branża liczyła na zmianę stanowiska ministerstwa i przedłużenie terminu wejścia w życie tych zmian zwłaszcza, że nie są znane dalsze losy prawne "głównego" rozporządzenia, które wygasa 20 września 2024 r. Tymczasem procedowane są już kolejne zmiany warunków technicznych (nr z wykazu 115), które także ingerują w par. 12 dotyczący usytuowania budynków... Zmian jest bardzo dużo i ciężko za nimi nadążyć nawet ustawodawcy - przyznaje Joanna Maj, radca prawny z kancelarii SWK Legal Sebzda-Załuska, Wójcik, Kamińska Radcowie Prawni.
Ma też postulat, by dobrą praktyką na przyszłość było różnicowanie okresów wejścia w życie w zależności od rodzaju zmiany przepisu, jego skali i wagi.
Zobacz też LEX News:
Nowe zasady sytuowania budynków wielorodzinnych po zmianach w RWT od 1 kwietnia 2024 r. >
Lokalizacja placu zabaw w świetle nowych regulacji RWT po 1 kwietnia 2024 r. >
Nowe wytyczne dotyczące obowiązku wykonania placów zabaw >
Nowe regulacje dotyczące lokalizacji budynków produkcyjnych i magazynowych po 1 kwietnia 2024 r. >
Publicznie dostępny plac a warunki techniczne dotyczące sytuowania budynków >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
